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加息預期下 貸款買房還合適嗎?

2017-02-16 09:38:27 來源:

央行連續收攏資金的操作引發加息猜想 房貸對于首套房和換房者仍較為支持

加息預期下 貸款買房還合適嗎?

經過2016年的瘋漲,現在的北京的房價早已經是“高不可攀”,除了開發商經常掛在嘴邊的地王效應和產品升級以外,貨幣開閘放水也被認為是這一輪上漲的主要因素。對于大部分人來說,一旦選擇買房,貸款幾乎成了必要條件之一,而貸款政策的松緊程度,則決定著能夠撬動多大金額的房子。 那么現在貸款買房是否還能如2016年貨幣寬松時那么好貸呢?

房貸“有保有壓” 首套房和換房者仍有騰挪空間

春節過后,央行連續6日暫停逆回購,逐步收回部分流動性。而暫停逆回購,簡單解釋就是央行不再借出資金而讓前期投放的流動性自然到期回籠。不少人認為這是貨幣政策從寬松轉向緊縮的開始,還有一些分析師甚至認為這是步入加息周期的前兆,房貸或因此受影響。

那么現在貸款買房還合適嗎?實際上,回答這個問題主要看兩個指標:一個是認房認貸的嚴格程度,一個是首套房的利率優惠。

去年930新政,就對認房認貸做了新的界定。無房無貸款的購房人,購買首套普通自住房的首付不低于35%,購買非首套普通自住房的首付比例不低于40%;而對于有一套房的購房人再買房,無論是否有貸款記錄,都認定為二套房,購買普通自住房最低首付50%,非普通自住房則最低首付70%。

而在利率方面,目前銀行基準利率4.9,首套房可以酌情利率打9折,折后相當于4.41,而二套房利率則是統一上浮10%。

不難看出,當前貸款政策趨嚴的是二套房貸,二套房商業貸款年限也被縮短至最長25年,目前已開始執行,而之前二套房商業貸款年限最長是30年,這被認為是抑制炒房、投機的一種政策傾向。

與之相對應的,趨松的仍是首套房,中介經紀公司提供的最新信貸政策顯示,目前不少銀行對于外地有房貸,在北京購房貸款仍算首套,雖然利率普遍是9折,但還有如渣打銀行等外資銀行可對首套房打85折。而此前,外地有房貸是算二套,普通自住房的首付需5成,利率上浮10%。

對此,房地產金融服務公司偉嘉安捷的分析師告訴北京青年報記者,貸款政策對于在北京無房的首套購房者呵護有加,而對于已有房產再購房者則是逐步收緊貸款空間。因此,市場并未在去年930新政后瞬間步入低谷。而由于房價上漲的慣性,加上這種“有保有壓”的信貸政策微調,正讓樓市從快速上漲慢慢步入平穩。

該分析師表示,貨幣的水龍頭并沒有針對樓市完全擰緊,首套房以及換房成為首套購房者還有著騰挪空間,而這也將是今后市場的重要支撐力量。

央行暫停逆回購引加息猜想

但需要看到的是,雖然房貸對于首套購房人仍比較寬松,但需要注意的是,近期央行的一系列動作讓加息預期愈演愈烈。

周一,央行在暫停了6天后,重新啟動逆回購,雖然逆回購達到了1000億元,但因為當天央行公開市場有1900億元逆回購到期,因此仍凈回籠900億元。

不僅如此,本周央行還可能繼續回籠資金。據報道,本周將有逾萬億元的資金到期,包括:9000億元逆回購到期;2月15日,1515億元6個月MLF;2月17日左右將有6300億元TLF集中到期,而央行是否續作仍未知。上述到期資金量疊加,規模或達1.68萬億元,這將是月內資金到期最多的一周,單周自然凈回籠量有望創下歷史新高。

不僅僅是回籠現金,央行還一改往日開閘放水的政策,開始擰緊“水龍頭”。春節假期結束上班第一天,中國人民銀行上調了逆回購利率和常備借貸便利利率。就在春節前的1月24日,央行剛剛上調了中期借貸便利利率。利率的接連上調,引發市場高度關注,被認為是一次“微加息”。

長期依靠資金杠桿的樓市,已經開始感受到去杠桿的進程。比如去年房價暴漲的南京,今年1月的樓市共成交4926套,同比下跌高達六成。

信貸收緊影響購房人心理預期 節后新房二手房成交均下降

而北京樓市的成交也出現了明顯的下挫。據亞豪君岳會統計數據顯示,2017年春節后首周(2月6日-2月12日)北京共實現商品住宅(不含保障房與自住房)成交758套,成交面積8.06萬平方米,這一成交量相比2016年春節后首周分別下滑10%、1%。受影響最明顯的還是二手住宅,春節后首周僅成交3842套,相比去年節后首周減少了35%。

對此,亞豪機構市場總監郭毅認為,信貸去杠桿的預期影響了樓市的成交。進入2017年以來,春節前后央行連續提升MSL、逆回購、SLF利率“變相加息”,再加上二套房最高貸款年限縮短至25年,這一系列變動都預示著2017年貨幣信貸政策將保持收緊態勢,利空因素將促使樓市銷量承壓。同時,由于二手房貸抵押物的評估價值通常是成交價格的80%左右,二手市場受到貸款成數、利率增加等貨幣信貸政策的影響效力更大,因此節后二手市場成交量出現走低之勢。

也確實如此,北京在新年后的去杠桿的第一刀就砍向了二套房貸。包括工行、建行、中行、招行、中信等多家銀行的北京分行,從2月8日(含)起,購買第二套住房申請的按揭貸款,期限不得超過25年(原本為30年)。

偉嘉安捷分析師指出,繼去年“9·30”政策提高了首付比例后,此次縮短二套房的貸款年限,在貸款總額不變的情況下,無疑將加大每月的月供壓力,直接影響到購房人買房的心理預期。不過,當前的去杠桿動作仍相對溫和,并不會對成交量產生直接的影響。一方面是貸款年限受到購房人年齡和房齡的雙重影響,因此市場中真正申請到30年貸款的人數并不多。另外一方面是目前市場中改善置業人群仍是成交主力,這部分人群的購買實力普遍較強,雖然每月還貸額有所增長,但縮短了貸款年限,總利息支出也節省了很多,因此對購房人的實質影響并不大。文/本報記者 李桁

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房貸收緊 “在途單”受影響最大

《廣廈時代》從包括鏈家、麥田房產、我愛我家等中介機構獲得證實,確已收到多家銀行上調首套房貸款利率、縮短二套房貸款期限的通知。據業內人士介紹,首套房貸款利率全面提升至九折以及二套房貸款年限的縮短,是樓市調控加碼的又一動作,同時也是信貸政策趨緊的表現。

“從2017年1月開始就沒有為客戶辦理過九折以下的貸款”,《廣廈時代》在走訪北京市房產中介門店時,一位經紀人如是說。當問到能否想辦法辦理時,該經紀人稱可以協調個別銀行,但難度比較大。

不僅首套房利率優惠折扣變化,各大銀行的放款速度明顯變慢,部分銀行額度控制也越發嚴格。《廣廈時代》在房產中介門店的調查中了解到,大部分經紀人表示已經開始按照要求執行。不過也有經紀人稱“看到了二套房貸款年限縮短的消息,不過具體哪天開始執行并沒有說。”

麥田房產一業務經理告訴《廣廈時代》,從目前門店的情況來看,帶看量與9·30后的幾個月相比變化并不明顯。目前來看,春節后,買賣雙方的情況還是比較平穩,未出現業主調高價格的情況,比較受影響的會是部分在途單,面臨貸款方面的變化。

《廣廈時代》也從北京多個房產中介經理人處獲悉,年前起房價已經趨于平穩,年后房價依然維持穩定水平,每天咨詢買房的消費者和實際成交數并不少。

不過,麥田房產品牌負責人張月向《廣廈時代》介紹,月供變高,收入審核要求也相應變高,在途單影響大于新增需求。對于已簽約未辦貸款的在途單,貸款額度高、收入要求剛好與月供擦邊的少數情況來說,面臨合同約束下的資金或資質騰挪,同時對經紀服務的風險提示能力要求變高。對于還未入市的購房者來說,騰挪周期較長,并且有先機準備,難度反而較小。

中原地產首席分析師張大偉分析,信貸是決定短期房價的最關鍵因素,目前看信貸收緊趨勢下短期房價調控壓力大,“雖然這一政策波動與認房又認貸,提高首付、減少優惠相比影響小很多,但是趨勢對房地產依然有明顯影響。”

真正調控政策后的市場反應,某資深經濟專家認為應主要關注3月及以后的數據,一方面給市場消化信號和銀行政策調整的時間;另一方面,部分企業的財年是從3月份開始。中小企業主和相對富裕的企業人群依然是購房主力人群,處理完上一財年賬務后是否進行買房投資可以反映市場意向。文/楊茗翔

[責任編輯: SH002 ]
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